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[파이낸셜뉴스] 주택, 건물을 매도할 때, 기본적으로 내는 양도소득세는 복잡하다. 당연히 '1세대 1주택 비과세'를 적용받을 수 있다고 생각해 매도를 했지만 적용받지 못하는 경우도 빈번하다. 상속 받은 주택이나 건물 매도 때도 상속세 결정가액을 잘못 신고해 양도세를 추가납부하는 사례도 있다.

이한국씨 사례가 대표적이다. 국세청 '부동산 세금 실수사례'에 포함된 내용이다.
이 씨 부친은 2019년 1월 10억원(취득가액)에 건물을 매입했다. 그리고 같은 해 한국토지주택공사www.lh.or.kr모집공고 4월 사망했다. 이 씨가 건물을 상속받았다. 그리고 관할 세무서에 부친이 매수할 때 가격인 10억원을 상속가액으로 상속세 신고를 했다. 관할 세무서는 10억원을 상속가액으로 결정, 상속세를 부과했다. 이후 2021년 5월 이 씨는 해당 건물을 13억원에 팔면서 관할 세무서장 상속세 결정 시 금액인 10억원이 아닌 상속개시일 기준으로 별도 감정평가를 받아 별내신도시상가분양 11억원을 취득가액으로 잡고 양도세를 신고했다.
11억원을 취득가액으로 했을 때, 양도세는 5500만원이었다. 관할 세무서는 이를 9300만원으로 정정, 고지했다.
취득가액과 매도가액 간 차액이 적을 수록 양도세는 줄어든다. 이 씨가 10억원이 아닌 11억원을 취득가액으로 제시한 이유다. 하지만 세무서장이 결정·경정한 이자부담 가액이 최우선이라는 것을 유의해야 한다. 상속세 및 증여세법 제60조부터 제66조까지의 규정이 근거다. 이 씨가 양도세 3800만원을 추가 납부할 수 밖에 없는 이유다.
그러면 주택 등을 매도할 때 양도세를 줄이는 방법은 뭘까.
주택은 '1세대1주택 비과세' 특례를 활용하는 게 최선이다. 1세대가 국내에서 1주택을 햇살론전환대출자격 2년 이상 보유하고 있다가 처분하면 실수요 목적이 있다고 인정돼 양도가액 12억원까지는 양도세를 내지 않는다. 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 취득한 주택을 양도할 때는 2년 이상 거주해야만 비과세 혜택을 받을 수 있다는 조건이 추가된다.
12억원 이상 주택 소유자가 양도세를 줄이는 대표적인 방법은 장기보유특별공제 활용이다. 일본어 학원 강사 1세대 1주택자가 2년 이상 거주한 주택을 양도할 땐 보유, 거주기간에 따라 최대 80%(10년 이상 보유 및 거주) 공제율을 적용받는다.
다만 상속받은 주택은 주의해야 한다. 주택을 취득한 동일가구원이 사망하기 전까지 보유·거주한 기간은 제외하고, 주택을 물려받은 사람이 이 주택을 보유·거주한 기간만 장기보유특별공제를 적용받을 수 있다.
한사랑씨 사례다. 한 씨는 부친이 2013년 10월 취득한 주택에서 같은 세대를 꾸리며 살았다. 2020년 4월 부친이 사망하자 15억원짜리 이 주택을 상속받았다. 한 씨는 부친 사망으로 주택을 상속받은 뒤 3년6개월간 더 살다가 2023년 10월 20억원에 매도했다.
한 씨는 부친이 주택을 취득한 시점부터 자신이 양도한 시점까지 10년에 대해 장기보유특별공제를 받을 수 있다고 봤다. 그래서 최대 공제를 받을 수 있는 시점에 맞춰 주택을 팔았다. 하지만 국세청은 한 씨의 보유·거주 기간을 3년6개월이라고 통보했다. 상속 이전은 뺐다.
한 씨가 80%(10년 이상 보유 40%+10년 이상 거주 40%)로 예상했던 장기보유특별공제율은 24%(3년 이상 보유 12%+3년 이상 거주 12%)로 축소됐다. 양도세도 예상 납부세액인 400만원 보다 9배 많은 3600만원을 냈다.
mirror@fnnews.com 김규성 기자